Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — это земельные участки, сооружения, здания, которые  используются для коммерческой деятельности с последующим получением постоянной прибыли. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.
Оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческого помещения
Площадь помещенияЦенаСроки
Помещения до 100 кв.мот 8000 р.от 2-4 дней
Помещения от 100 кв.м до 500 кв.мот 10000 р.от 2-4 дней
Помещения от 500 кв.м до 2000 кв.мот 15000 р.от 2-6 дней
Помещения от 500 кв.мот 25000 р.от 2-6 дней
Оценка отдельно стоящего здания
Площадь зданияЦенаСроки
Здания до 500 кв.м.от 15000 р.2-4 дней
Здания от 500 до 1000 кв.м.от 20000 р.2-6 дней
Здания более 1000 кв.м.от 30000 р.3-7 дней

Оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости — востребованная услуга, которая пользуется в независимой оценочной компании «Нова Эксперт» стабильным спросом. Заказывают этот вид оценки и физические, и юридические лица. При этом руководствуются они совершенно различными причинами — от снижения налогов на недвижимость до судебных разбирательств. Компания «Нова Эксперт» выполняет отчеты об оценке коммерческой недвижимости в кратчайшие сроки — от 2 дней. Качество наших отчетов соответствует высоким стандартам и требованиям Федерального закона ФЗ №135 «Об оценочной деятельности». Документ, подготовленный нашими оценщиками, будет иметь вес для нотариуса, суда, банка или другой финансовой организации, а также для Департамента городского имущества города Москвы.

К коммерческой недвижимости можно отнести не только офисы и торговые площади, но и склады, производственные помещения, гостиницы и хостелы, а также земельные участки различного назначения. Коммерческой можно назвать ту недвижимость, которая может быть использована для получения прибыли. Здесь речь может идти не только о прибыли от аренды, но и об увеличении капитала, а также об инвестировании в недвижимость. Однако прежде чем вкладывать деньги в тот или иной объект, потенциальный инвестор должен изучить его — какова его актуальная стоимость на рынке, срок окупаемости, какую доходность он может дать. Всё это может быть отражено в отчете об оценке от независимой оценочной компании «Нова Эксперт».

Основными причинами, по которым заказывают отчет об оценке коммерческой недвижимости, являются следующие:

  1. Актуализация кадастровой стоимости. Эта характеристика важна для определения налогооблагаемой базы. Порой земельный участок или объект недвижимости имеет завышенную кадастровую стоимость, и потому собственнику приходится платить высокий налог на недвижимость. Чтобы снизить расходы, заказывают отчет об оценке объекта коммерческой недвижимости.
  2. Расчет обоснованной арендной ставки. Главная цель собственника коммерческой недвижимости — получение прибыли. Привлечь арендаторов можно только назначив справедливую цену аренды квадратного метра.
  3. Внесение недвижимости в уставной капитал организации. В качестве взноса в уставной капитал при регистрации той или иной организации могут выступать не только денежные средства, но и другие активы, например, объекты недвижимости. Однако для того, чтобы сделать такой взнос, должно быть понимание о его стоимости, в чем и помогает отчет об оценке коммерческой недвижимости.
  4. Внесение недвижимости в качестве залога по кредиту. Любой банк или другая кредитная организация должны располагать подтверждением стоимости актива, который выступает залогом по кредиту. Для этого делают оценку у квалифицированного оценщика.
  5. Оценка активов в случае банкротства организации. Если фирма находится в процедуре банкротства и имеет обязательства перед кредиторами, её имущество должно быть продано на торгах, чтобы вырученные деньги пошли в счет погашения задолженности. В качестве такого имущества может выступать коммерческая недвижимость.

Необходимость в оценке объекта коммерческой недвижимости может возникнуть и по другим причинам, но для оценщика, по большому счету, это не имеет решающего значения. В своей работе он руководствуется общими принципами, которые продиктованы выбранным методом оценки. Часто, чтобы дать максимально точное представление о цене того или иного объекта недвижимости, оценщики комбинируют сразу несколько методов. Так удается избежать искажений и отобразить в отчете наиболее реальную цену объекта.

Для того чтобы квалифицированно составить отчет об оценке коммерческой недвижимости, существует три основных метода:

  • Затратный: оценщик определяет, сколько денег потребовалось бы на возведение аналогичного объекта. Иногда в расчет принимается сумма затрат на восстановление или реконструкцию здания для приведения его в нормативное состояние. При затратном методе оценки оценщику нужно учитывать не только текущий износ помещений, но и рассчитать затраты на ресурсы, необходимые на его восстановление. Оценщик определяет, какова реальная стоимость объекта при условии его максимально эффективной эксплуатации, при которой можно получить наибольшую прибыль с квадратного метра. К этой стоимости прибавляются расходы на реконструкцию. Отдельным пунктом в таких отчетах указываются факторы, которые обесценивают объект — отсутствие парковки и удобного подъезда, удаленность от транспортных потоков и т. п.

    Затратный метод при оценке коммерческой недвижимости часто используется для составления отчетов по свежепостроенным зданиям или к инвестиционным проектам.

  • Сравнительный: На основе информации из открытых источников оценщик сравнивает цены существующих на рынке недвижимости предложений, а также оценивает их востребованность. Если в данный момент времени спрос на коммерческую недвижимость снижается, то цены на рынке тоже должны снижаться. Сложность этого метода заключается в том, что оценщик, который производит анализ, должен обладать огромным опытом и насмотренностью, ведь двух совершенно одинаковых объектов недвижимости не существует, и оценщику при сравнении двух помещений в той или иной мере приходится делать различные допущения.
  • Доходный: профессиональному оценщику необходимо спрогнозировать потенциальную прибыль, которую может получить инвестор при вложении денег в тот или иной объект недвижимости. Оценщик делает расчет по простой формуле: из объема потенциальной прибыли он вычитает все расходы на текущее обслуживание, эксплуатацию здания, налоги и т. п. Так он понимает, сколько времени потребуется на то, чтобы инвестиции окупились и начали приносить доход.

Обращаясь в независимую оценочную компанию «Нова Эксперт» вы можете быть уверены, что получите высокопрофессиональный отчет в сжатые сроки. Наша оперативность стала результатом четкого следования определенному протоколу, который регламентирует этапы оценки коммерческой недвижимости.

На первом этапе наши клиенты получают первичную консультацию, а оценщики выясняют, для каких целей необходима оценка объекта. Мы подробно обсуждаем критерии предстоящего отчета, обсуждаем нюансы. Затем мы предлагаем заключить официальный договор. Этот документ составляется и подписывается в двух экземплярах, которые имеют равную юридическую силу. Обычно мы не заверяем договор у нотариуса, так как это считается излишним.

Затем клиент предоставляет оценщикам полный пакет документов, который необходим для работы оценщика. Чем скорее это произойдет, тем быстрее наш специалист сможет полноценно приступить к своей работе и завершить её.

Для проведения полноценной оценки объекта коммерческой недвижимости нашему оценщику потребуется пакет следующих документов:

  • Правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности на объект право на его использование. К таким документам относят выписку из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения. В некоторых случаях подходит договор аренды, ренты и т. п.
  • Техническая документация на объект недвижимости, к которой относятся подробный план здания, выписка из БТИ, экспликация помещения и т. п.
  • Финансовая документация, под которой подразумеваются квитанции об оплате коммунальных услуг, расходы на содержание и управление зданием, оплата налогов и т.п.

Для более полного анализа оценщику потребуется посетить объект недвижимости, визуально осмотреть его состояние. В ходе осмотра оценщик может делать фотографии, которые в дальнейшем будут приложены к отчету об оценке. Отметим, что этот этап может быть необязательным только в том случае, если в ходе судебного разбирательства наложены обеспечительные меры, ограничивающие доступ к помещению.

Затем оценщик приступает непосредственно к составлению отчета. Это строго оформленный документ, который содержит точные цифры, даты, ссылки. В нём всегда указано, каким методом пользовался оценщик и какие цели он ставил перед собой.

В компании «Нова Эксперт» каждый отчет проходит двойную проверку. Сначала документ оценивает коллега, который уполномочен регламентировать работу сотрудника. Затем отчет переходит на проверку начальнику отдела, наиболее опытному оценщику с высокой квалификацией. Такой подход позволяет компании «Нова Эксперт» добиться безупречного качества своей работы и поддерживать свою профессиональную репутацию.

Мы рады вам помочь

Наши специалисты готовы помочь в решении любого вашего вопроса об оценке. Свяжитесь с нами любым удобным способом или оставьте заявку — мы ответим. Бесплатная консультация!


    Как воспользоваться нашими услугами:
Чтобы заказать у нас отчет об оценке, Вам необходимо:

  1. Оставить заявку на сайте или по телефону;
  2. Обсудить стоимость работ;
  3. Назначить дату выезда оценщика на объект оценки;
  4. Предоставить копии документов, необходимых для оценки, оценщику на осмотре (или заранее выслать на почту);
  5. Получить полноценный отчет об оценке, соответствующий всем требованиям.

    Что включает в себя отчет об оценке:
Отчет об оценке должен соответствовать правилам и требованиям СРО, а так же всем требованиям действующего законодательства. В итоге полноценный отчет об оценке должен включать в себя:

  • Сведения о заказчике;
  • Описание объекта оценки;
  • Анализ рынка недвижимости;
  • Процесс оценки и применяемые методы оценки;
  • Расчет рыночной стоимости объекта оценки;

Также в отчете должны присутствовать документы компании, подтверждающие, что организация имеет права заниматься оценочной деятельностью. Прикрепляются фотографии объекта оценки, копии документов заказчика. Отчет об оценке предоставляется в одном экземпляре, но при необходимости выдается необходимое количество копий отчета. Подписанный и утвержденный печатью организации, отчет об оценке имеет официальный статус документа.

Ответственный за данное направление
Черкашин Дмитрий Андреевич

Нам доверяют

ОАО «41 ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ЗАВОД»

Посольство Республики Беларусь

НИЦ ЦИАМ - ФИЛИАЛ ФГУП "ЦИАМ ИМ П И БАРАНОВА"

ООО “Капстрой Телеком”

ООО «Кронштадт Беспилотные Системы»

ООО «Энергострой»

Посольство Республики Польша

РОСАТОМ

АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (ПАО)

МЕЖДУНАРОДНОЕ ИНФОРМАЦИОННОЕ АГЕНТСТВО "РОССИЯ СЕГОДНЯ"

Посольство Объединенных Арабских Эмиратов

ООО ЮДУ