Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость — это земельные участки, сооружения, здания, которые  используются для коммерческой деятельности с последующим получением постоянной прибыли. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи.

Оценка коммерческого помещения

Площадь помещения	Цена
Помещения до 100 кв.м	от 8000 р.
Помещения от 100 кв.м до 500 кв.м	от 10000 р.
Помещения от 500 кв.м до 2000 кв.м	от 15000 р.
Помещения от 2000 кв.м	от 25000 р.

Стандартные сроки подготовки до 2-6 рабочих дней.

Оценка отдельно стоящего здания

Площадь здания	Цена
Здания до 500 кв.м.	от 15000 р.
Здания от 500 до 1000 кв.м.	от 20000 р.
Здания более 1000 кв.м.	от 30000 р.

Стандартные сроки подготовки до 2-7 рабочих дней.

Оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости — востребованная услуга, которая пользуется в независимой оценочной компании «Нова Эксперт» стабильным спросом. Заказывают этот вид оценки и физические, и юридические лица. При этом руководствуются они совершенно различными причинами — от снижения налогов на недвижимость до судебных разбирательств. Компания «Нова Эксперт» выполняет отчеты об оценке коммерческой недвижимости в кратчайшие сроки — от 2 дней. Качество наших отчетов соответствует высоким стандартам и требованиям Федерального закона ФЗ №135 «Об оценочной деятельности». Документ, подготовленный нашими оценщиками, будет иметь вес для нотариуса, суда, банка или другой финансовой организации, а также для Департамента городского имущества города Москвы.

К коммерческой недвижимости можно отнести не только офисы и торговые площади, но и склады, производственные помещения, гостиницы и хостелы, а также земельные участки различного назначения. Коммерческой можно назвать ту недвижимость, которая может быть использована для получения прибыли. Здесь речь может идти не только о прибыли от аренды, но и об увеличении капитала, а также об инвестировании в недвижимость. Однако прежде чем вкладывать деньги в тот или иной объект, потенциальный инвестор должен изучить его — какова его актуальная стоимость на рынке, срок окупаемости, какую доходность он может дать. Всё это может быть отражено в отчете об оценке от независимой оценочной компании «Нова Эксперт».

Основными причинами, по которым заказывают отчет об оценке коммерческой недвижимости, являются следующие:

1. Актуализация кадастровой стоимости. Эта характеристика важна для определения налогооблагаемой базы. Порой земельный участок или объект недвижимости имеет завышенную кадастровую стоимость, и потому собственнику приходится платить высокий налог на недвижимость. Чтобы снизить расходы, заказывают отчет об оценке объекта коммерческой недвижимости.
2. Расчет обоснованной арендной ставки. Главная цель собственника коммерческой недвижимости — получение прибыли. Привлечь арендаторов можно только назначив справедливую цену аренды квадратного метра.
3. Внесение недвижимости в уставной капитал организации. В качестве взноса в уставной капитал при регистрации той или иной организации могут выступать не только денежные средства, но и другие активы, например, объекты недвижимости. Однако для того, чтобы сделать такой взнос, должно быть понимание о его стоимости, в чем и помогает отчет об оценке коммерческой недвижимости.
4. Внесение недвижимости в качестве залога по кредиту. Любой банк или другая кредитная организация должны располагать подтверждением стоимости актива, который выступает залогом по кредиту. Для этого делают оценку у квалифицированного оценщика.
5. Оценка активов в случае банкротства организации. Если фирма находится в процедуре банкротства и имеет обязательства перед кредиторами, её имущество должно быть продано на торгах, чтобы вырученные деньги пошли в счет погашения задолженности. В качестве такого имущества может выступать коммерческая недвижимость.

Необходимость в оценке объекта коммерческой недвижимости может возникнуть и по другим причинам, но для оценщика, по большому счету, это не имеет решающего значения. В своей работе он руководствуется общими принципами, которые продиктованы выбранным методом оценки. Часто, чтобы дать максимально точное представление о цене того или иного объекта недвижимости, оценщики комбинируют сразу несколько методов. Так удается избежать искажений и отобразить в отчете наиболее реальную цену объекта.

Для того чтобы квалифицированно составить отчет об оценке коммерческой недвижимости, существует три основных метода:

• Затратный: оценщик определяет, сколько денег потребовалось бы на возведение аналогичного объекта. Иногда в расчет принимается сумма затрат на восстановление или реконструкцию здания для приведения его в нормативное состояние. При затратном методе оценки оценщику нужно учитывать не только текущий износ помещений, но и рассчитать затраты на ресурсы, необходимые на его восстановление. Оценщик определяет, какова реальная стоимость объекта при условии его максимально эффективной эксплуатации, при которой можно получить наибольшую прибыль с квадратного метра. К этой стоимости прибавляются расходы на реконструкцию. Отдельным пунктом в таких отчетах указываются факторы, которые обесценивают объект — отсутствие парковки и удобного подъезда, удаленность от транспортных потоков и т. п.

  Затратный метод при оценке коммерческой недвижимости часто используется для составления отчетов по свежепостроенным зданиям или к инвестиционным проектам.

• Сравнительный: На основе информации из открытых источников оценщик сравнивает цены существующих на рынке недвижимости предложений, а также оценивает их востребованность. Если в данный момент времени спрос на коммерческую недвижимость снижается, то цены на рынке тоже должны снижаться. Сложность этого метода заключается в том, что оценщик, который производит анализ, должен обладать огромным опытом и насмотренностью, ведь двух совершенно одинаковых объектов недвижимости не существует, и оценщику при сравнении двух помещений в той или иной мере приходится делать различные допущения.
• Доходный: профессиональному оценщику необходимо спрогнозировать потенциальную прибыль, которую может получить инвестор при вложении денег в тот или иной объект недвижимости. Оценщик делает расчет по простой формуле: из объема потенциальной прибыли он вычитает все расходы на текущее обслуживание, эксплуатацию здания, налоги и т. п. Так он понимает, сколько времени потребуется на то, чтобы инвестиции окупились и начали приносить доход.

Обращаясь в независимую оценочную компанию «Нова Эксперт» вы можете быть уверены, что получите высокопрофессиональный отчет в сжатые сроки. Наша оперативность стала результатом четкого следования определенному протоколу, который регламентирует этапы оценки коммерческой недвижимости.

На первом этапе наши клиенты получают первичную консультацию, а оценщики выясняют, для каких целей необходима оценка объекта. Мы подробно обсуждаем критерии предстоящего отчета, обсуждаем нюансы. Затем мы предлагаем заключить официальный договор. Этот документ составляется и подписывается в двух экземплярах, которые имеют равную юридическую силу. Обычно мы не заверяем договор у нотариуса, так как это считается излишним.

Затем клиент предоставляет оценщикам полный пакет документов, который необходим для работы оценщика. Чем скорее это произойдет, тем быстрее наш специалист сможет полноценно приступить к своей работе и завершить её.

Для проведения полноценной оценки объекта коммерческой недвижимости нашему оценщику потребуется пакет следующих документов:

• Правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности на объект право на его использование. К таким документам относят выписку из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения. В некоторых случаях подходит договор аренды, ренты и т. п.
• Техническая документация на объект недвижимости, к которой относятся подробный план здания, выписка из БТИ, экспликация помещения и т. п.
• Финансовая документация, под которой подразумеваются квитанции об оплате коммунальных услуг, расходы на содержание и управление зданием, оплата налогов и т.п.

Для более полного анализа оценщику потребуется посетить объект недвижимости, визуально осмотреть его состояние. В ходе осмотра оценщик может делать фотографии, которые в дальнейшем будут приложены к отчету об оценке. Отметим, что этот этап может быть необязательным только в том случае, если в ходе судебного разбирательства наложены обеспечительные меры, ограничивающие доступ к помещению.

Затем оценщик приступает непосредственно к составлению отчета. Это строго оформленный документ, который содержит точные цифры, даты, ссылки. В нём всегда указано, каким методом пользовался оценщик и какие цели он ставил перед собой.

В компании «Нова Эксперт» каждый отчет проходит двойную проверку. Сначала документ оценивает коллега, который уполномочен регламентировать работу сотрудника. Затем отчет переходит на проверку начальнику отдела, наиболее опытному оценщику с высокой квалификацией. Такой подход позволяет компании «Нова Эксперт» добиться безупречного качества своей работы и поддерживать свою профессиональную репутацию.

    Как воспользоваться нашими услугами:
Чтобы заказать у нас отчет об оценке, Вам необходимо:

1. Оставить заявку на сайте или по телефону;
2. Обсудить стоимость работ;
3. Назначить дату выезда оценщика на объект оценки;
4. Предоставить копии документов, необходимых для оценки, оценщику на осмотре (или заранее выслать на почту);
5. Получить полноценный отчет об оценке, соответствующий всем требованиям.

    Что включает в себя отчет об оценке:
Отчет об оценке должен соответствовать правилам и требованиям СРО, а так же всем требованиям действующего законодательства. В итоге полноценный отчет об оценке должен включать в себя:

• Сведения о заказчике;
• Описание объекта оценки;
• Анализ рынка недвижимости;
• Процесс оценки и применяемые методы оценки;
• Расчет рыночной стоимости объекта оценки;

Также в отчете должны присутствовать документы компании, подтверждающие, что организация имеет права заниматься оценочной деятельностью. Прикрепляются фотографии объекта оценки, копии документов заказчика. Отчет об оценке предоставляется в одном экземпляре, но при необходимости выдается необходимое количество копий отчета. Подписанный и утвержденный печатью организации, отчет об оценке имеет официальный статус документа.