Оценка доли квартиры

Бывают ситуации, когда нужно определить объективную стоимость долей в квартире. В этих случаях прибегают к независимой оценке недвижимости, пример:

• раздел имущества в процессе расторжения брака;
• спор между наследниками;
• взыскание долга с совместной собственности — имущества, нажитого экс-супругами в период брака;
• процесс купли-продажи долей между сожителями, родней.

Особенности оценки долей в квартире

Процедура определения стоимости долевой собственности имеет свои особенности. Недвижимость не делится на части в натуральном выражении. Физически сложно зонировать площадь, отсчитав квадратные метры для каждого владельца. Нужно учитывать, что в квартире есть не только комнаты, но и нежилые помещения: санузел, кухня, ванная. Последние относятся к местам общего пользования и не могут персонально закрепляться за одним из собственников.

Стандартные сроки подготовки до 1-3 рабочих дней.

Для оценки доли в квартире оценщики используют 2 подхода:

1. Расчет пропорциональной стоимости доли в отношении ценности всей недвижимости к размеру доли.
2. Объективная стоимость доли меньше величины, которую получают при расчете пропорционального отношения доли к рыночной цене квартиры.

Мы считаем второй подход оптимальным для получения достоверных результатов. Почему наши оценщики придерживаются такого мнения:

• Приобретение доли не дает новому владельцу возможность использовать всю жилую площадь вместе с другими собственниками недвижимости в пропорции, равной его доле.
• Мы провели анализ сделок и предложений на рынке недвижимости. Сравнительный анализ показал, что ценность ½ доли квартиры не равна половине ее рыночной стоимости, а выходит на 30-50% ниже.

На практике реальная цена части квартиры чаще оказывается не пропорциональна общей стоимости объекта. Если недвижимость стоит 6 млн, это не значит, что ее половину можно продать за 3 млн. Для получения точной оценки необходима помощь профессионала

Примечание. Расчет рыночной ценности части недвижимости не может быть связан с ее приобретением в качестве инвестиций для получения прибыли, так как цель сделки подразумевает оценку актива не по рыночной, а по инвестиционной стоимости. Но в суде принимаются к учету данные исключительно о рыночной стоимости имущества. Подобное ограничение накладывает российское законодательство.

Как мы оцениваем доли квартире

При оценке стоимости долей мы ориентируемся на реальные сделки по продаже долевой недвижимости. При этом учитываем ценообразующие факторы:

• спрос и предложение;
• стоимость сопоставимых объектов;
• количество жильцов и собственников;
• наличие отдельного входа в комнату, свободного доступа к общему имуществу, недееспособных владельцев и так далее.

Оценку мы проводим по техническому заданию, в нем перечисляются: цель исследования, объект, права на имущество, где будут использоваться результаты, тип стоимости, допущения, на которые должен опираться оценщик.

В работе наши специалисты придерживаются требований федерального стандарта Минэкономразвития ФСО № 7. По результатам оценки оценщики готовят отчет. Его составляют по регламенту ФСО № 3. Итоговый документ содержит ключевые сведения о долевой недвижимости, данные, на которые опирались оценщики, и их выводы.