Методы оценки земельных участков

Каждый профессиональный оценщик понимает, что к различным типам имущества нельзя применять одни и те же методы оценки. Чтобы оценить рыночную стоимость нематериальных активов, применяются одни подходы, для оценки недвижимости — зданий — другие, а для земельных участков — третьи.

Например, если в независимой оценочной компании «Нова эксперт» заказывают оценку автомобиля или квартиры, то наши специалисты могут применить затратный метод. Его особенность заключается в том, что оценщику нужно определить, сколько средств потребуется для восстановления оцениваемого имущества или для замещения его аналогичным новым объектом. Но с оценкой земельного участка такой подход неприменим. Здесь большую роль играют другие факторы:

• Является земельный участок самостоятельным объектом недвижимости или входит в имущество как его часть. Это касается тех случаев, когда на земельных участках располагаются строения или сооружения. При этом имеет значение какого именно назначения здание — жилая или коммерческая недвижимость.
• Где именно расположен оцениваемый земельный участок. Если рядом есть развитая транспортная инфраструктура, то это может сыграть на увеличение стоимости участка.
• Есть ли на земельном участке коммунальная или любая другая инфраструктура. оценщику необходимо будет учесть затраты, которые собственник понес на коммуникации: стоимость материалов, оплата труда рабочих, оформление документации и т. п.

Независимая оценочная компания «Нова эксперт» в своих отчетах об оценке земельных участков всегда приводит обоснование выбранному методу оценки. Самые часто используемые подходы включают в себя:

Сравнительные методы:

• Выделение;
• Распределение;

Доходные методы:

• Капитализация земельной ренты;
• Оценка предполагаемого использования;

Сравнительные методы

Выделение

Этот метод часто применяется для оценки земельного участка, на котором расположены капитальные строения. Он считается одним из наиболее распространенных и надежных способов оценки земельных участков. Это связано с тем, что оценщикам часто приходится составлять отчет об оценке земли, которая находится на хорошо освоенных территориях.

Оценщик использует открытые данные о продажах аналогичных объектов недвижимости — земельных участков в таком же районе и с такими же строениями, сравнимые по площади, обеспеченности инфраструктурой и другим показателям. Затем необходимо определить отдельно стоимость возведения такого же объекта капитального строительства на данном земельном участке. В таком подходе имеют значение не только цены на материалы, но и использование специальной техники, оплата труда рабочих и другие статьи расходов.

Затем из средней рыночной цены на аналогичные участки земли со строениями вычитают полученную стоимость возведения сооружения. Полученное значение и будет отражено в отчете как стоимость отдельного земельного участка.

Применение этого метода требует от оценщика большого количества знаний и определенного опыта, ведь при выделении необходимо учитывать большое количество нюансов. Именно по этой причине нужно тщательно подойти к выбору оценочной компании. Независимая оценочная компания «Нова эксперт» предоставляет услуги по оценке земельных участков. Нашими преимуществами являются оперативность при составлении отчетов и их обоснованность. Приведенные в отчете данные помогут вам отстоять свою позицию в суде, заключить выгодную сделку с земельным участком или снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости, уменьшив тем самым налоговую нагрузку.

Распределение

Этот метод используют в тех случаях, когда объект капитального строительства был возведен недавно, и степень его износа очень мала. При использовании этого метода оценщик также должен составить представление о средней рыночной стоимости аналогичных единых объектов недвижимости. Затем он распределяет среднюю стоимость между непосредственно земельным участком и возведенным объектом недвижимости.

Например, рыночная стоимость земельного участка с возведенным на нем частным домом составляет 10 млн. руб. 60% из этого значения — стоимость самого дома, и еще 40% — земли.

10 млн. руб. х 40% = 4 млн. руб. (стоимость участка земли).

Доходные методы

Капитализация земельной ренты

При использовании этого метода при оценке участков оценщику нужно установить отношение дохода от владения землей к коэффициенту капитализации. Чистую доходность владения участком можно определить на основе открытых данных о предложении аренды на аналогичные участки земли. Коэффициент капитализации — это стабильный параметр, с его помощью определяется конвертация дохода от аренды участка в его стоимость.

Метод капитализации земельной ренты подходит как «голых» участков, так и для земли с капитальными строения жилого и коммерческого назначения. Он требует от оценщика большого профессионализма. Независимая оценочная компания «Нова эксперт» использует даже самые сложные методы для составления отчетов об оценке. Наша задача — сделать их наиболее полными и объективными. Мы работаем как с физическими, так и с юридическими лицами. Одно из наших преимуществ — оперативность при составлении отчета. В зависимости от сложности каждого конкретного случая мы изготовим отчеты об оценке участков земли в течение нескольких дней.

Оценка предполагаемого использования

Если земельный участок оценивают с целью его использования для получения дохода, то оценщик может применить следующий подход. Оценщик определяет, какие статьи расходов ждут собственника при использовании земельного участка с целью приобретении выгоды, а также каков объем затрат на эти цели. Сюда относится возведение строений, подведение коммуникаций и т. п. Эта сумма вычитается из потенциальной прибыли, которую может извлечь хозяин. оценщик должен учитывать величину дисконта, которая обычна равна рискам вложения денежных средств в землю.

Этот метод подходит для оценки как отдельных участков земли, так и земли с расположенными на ней объектами капитального строительства.