Переоценка кадастровой стоимости недвижимости. Новые правила

Кадастровая стоимость недвижимости один из столпов, на которые опираются государственные органы при расчете различных платежей, назначаемых юридическим и частным лицам этими органами, в том числе имущественного налога. Именно поэтому кадастровая стоимость в первую очередь определяется уполномоченными государственными учреждениями во время плановой государственной кадастровой оценки или тогда, когда на кадастровый учет ставится объект недвижимости. Поскольку владельцы недвижимого имущества, например, такого как частный дом, земля, нежилой объект или квартира, могут быть не согласны с итогами оценки своего имущества, следуя действующим законам, они имеют право запустить процесс переоценки кадастровой стоимости такой недвижимости по новым правилам.

Какие основания дают право на пересмотр кадастровой стоимости?

Кадастровую стоимость можно переоценить в порядке досудебного производства, если обратиться в специализированное учреждение, которое имеет все необходимые полномочия для проведения процедуры определения кадастровой стоимости. Инициировать пересмотр можно, если на это есть следующие основания:

• Если анализируется рынок вторичной недвижимости на территории, к которой принадлежит объект, методом исследования похожих объектов и в электронных базах данных риелторских контор.
• Если на территории, на которой располагается конкретный объект, рыночная стоимость недвижимости по каким-то внутренним или внешним причинам изменилась больше, чем на тридцать процентов или произошла корректировка темпов развития рынка.
• Если в кадастровом паспорте, прошедшем процедуру госрегистрации и занесенном в базу Единого государственного реестра недвижимости, были найдены опечатки или явные ошибки.
• Если по итогам проведения оценки рыночной стоимости гаража, участка земли, жилого дома или квартиры станет известно, что кадастровая стоимость, которая указана в Едином государственном реестре недвижимости была завышена.

В том случае, если была обнаружена техническая ошибка, зависящая от человеческого фактора, переоценку кадастровой стоимости недвижимости можно инициировать после того, как будет зарегистрирована заявка в письменном виде от собственника недвижимости. То есть, такую процедуру можно начать в сроки, которые отведены законодательством, в рабочем порядке и без необходимости подавать исковое заявление.

В какие инстанции можно обратиться для переоценки кадастровой стоимости?

Ниже приведен список государственных учреждений, в которые можно обратиться, чтобы запустить процесс переоценки кадастровой стоимости любого объекта недвижимости, в том числе гаража или земельного участка:

• После того, как исковое заявление с просьбой пересмотреть текущую кадастровую стоимость объекта оформлено, можно идти в суд. Если объект недвижимости небольшой, лучше всего до начала судопроизводства объединиться с владельцами похожих объектов недвижимости, находящимися на этой же территории, для обращения в юридическую контору и составления коллективного иска.
• Для жителей Московской области – государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», для жителей Москвы — государственное бюджетное учреждение «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования». С момента, когда собственником недвижимости было подано заявление, ГБУ рассматривают его в течение тридцати суток. По окончании этого срока они выдают отрицательное или положительное решение. Если решение отрицательное, оно обязательно выдается с обоснованием причин. После такого официального отказа можно составлять иск.
• Комиссия по рассмотрению споров, связанных с оценкой кадастровой стоимости. Изменение стоимости производится после заседания ведомственной комиссии, которая занимается решением вопросов данного направления.

При подаче искового заявления в органы судебной власти, нужно учитывать тот факт, что суд может отклонить его. Такое решение может быть принято в том случае, если истец не попытался урегулировать спорные вопросы в порядке досудебного разбирательства и не получил официальный отказ у сотрудников государственной бюджетной организации.

Переоценка кадастровой стоимости в досудебном порядке

Как правило, в большинстве случаев в Москве и других регионах Российской Федерации, если в кадастровом паспорте обнаруживается ошибка или неточность, решение о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости принимает суд. Но, по новым правилам переоценки кадастровой стоимости, в обязательном порядке нужно обратиться в бюджетное учреждение для того, чтобы урегулировать спор до суда. Для этого собственнику потребуется:

1. Заказать независимой оценочной компании отчет о кадастровой стоимости объекта. Он послужит доказательной базой.
2. Составить заявление в соответствующее ГБУ с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости.
3. После того как заявление приняли заявителю должны направить уведомление о том, что обращение принято к рассмотрению.
4. Как уже упоминалось выше, заявление регистрируется, и бюджетное учреждение в течение тридцати дней его рассматривает в рамках закона «О государственной кадастровой оценке».
5. Не позднее чем через тридцать дней ведомственная комиссия по результатам заседания выносит решение.

Если вынесенное на заседании решение при обнаружении ранее сделанных ошибок положительное, то сотрудники Росреестра вносят необходимые изменения в данные о размере кадастровой стоимости. В том случае, если государственная организация признает то, что имело место ошибочное определение кадастровой стоимости объекта, собственник недвижимости может пересчитать все обязательные платежи, включая налоги, которые начисляются исходя из кадастровой стоимости.

Какие изменения в периодичности государственной кадастровой оценки ждут в будущем?

В столице в 2021 году провели переоценку кадастровой стоимости объектов недвижимости. А с 1 января 2022 года, по обновленному ФЗ №237, автоматическая переоценка кадастровой стоимости объектов будет проходить так:

• Не менее одного раза в четыре года будет осуществляться пересмотр кадастровой стоимости жилых домов, участков земли, квартир, или других общественных пространств, не расположенных на территориях, принадлежащих федеральным центрам.
• В два раза чаще, то есть не менее одного раза в два года процесс пересмотра кадастровой стоимости вышеперечисленных объектов может производиться в городах, которые имеют федеральное значение. Это связано с высоким темпом изменения цен на рынке недвижимости. Но для инициации данных действий должно действовать соответствующее решение местных органов самоуправления.
• При изменении регионального рынка по тем или иным причинам больше, чем на тридцать процентов, пересмотр кадастровой стоимости объектов производится внепланово.

Также владелец недвижимости может не дожидаться автоматического пересмотра кадастровой стоимости, а оспорить ее в судебном порядке, в случае, когда было выявлено завышение кадастровой цены.

Изменения в ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке»

Из текста обновленного закона № 237 следует, что будет проводиться кадастровая оценка:

• Земельных участков, зарегистрированных в Едином государственном реестре недвижимости в 2022 году (независимо от назначения и вида разрешенной эксплуатации)
• Квартир, гаражей, общественных или жилых строений и других используемых помещений, находящихся в капитальных постройках – в 2023 году.

Помимо этого, в обновлении говорится о том, что пересмотреть кадастровую стоимость можно не позже, чем спустя пять лет после первичной оценки, то есть, с соблюдением срока исковой давности.

Что изменилось в обновленном законе?

Пункты обновленного закона помимо упомянутых ранее изменений в процессе переоценки кадастровой стоимости недвижимости, также принимается во внимание следующее:

• Определяется ответственность для уполномоченных сотрудников, числящихся в штате территориального отделения, в круг обязанностей которого входит определение кадастровой стоимости. Если в течение календарного года суд рассмотрит более ста обращений от граждан, то ответственное лицо, которое допустило столь многократные ошибки, подвергается дисциплинарному наказанию вплоть до освобождения от занимаемой должности.
• Корректировка кадастровой стоимости недвижимости может быть произведена до средней по рынку цены аналогичных объектов в рассматриваемом регионе на основании анализа цен, если собрана доказательная база и есть основания для пересмотра.
• Кадастровая стоимость должна удовлетворять всем пунктам закона и поэтому если оценка объекта проводится уполномоченными лицами, комиссия будет жестче контролировать корректность расчетов.

Поправки в ФЗ №237 призваны минимизировать, а в идеале исключить ошибки и неточности при проведении процедуры оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, владельцами которых являются юрлица и граждане. Правда, механизм переоценки стоимости и приведения ее к уровню рыночных цен все еще остается не очень понятным для населения.

Независимая оценочная компания «Нова Эксперт» предоставляет полный перечень услуг по оценке и оспариванию кадастровой стоимости объектов недвижимости. Наши специалисты имеют соответствующую квалификацию и все необходимые лицензии для осуществления деятельности по оценке недвижимости.