Подходы и методы в оценке недвижимости

Оценка различных типов недвижимости — это одна из самых востребованных услуг в компании «Нова эксперт». Отчет об оценке квартиры, дома или коммерческого сооружения может понадобиться при различных ситуациях:

• Совершении сделки купли-продажи;
• Получении кредита под залог недвижимости;
• Получении объекта недвижимости в наследство;
• Для разрешения имущественных споров в судебном порядке;
• Для снижения налогооблагаемой базы и уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Итоговая стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете об оценке, должна быть точной и обоснованной. Поэтому в Федеральных стандартах оценки и ФЗ №135 «Об оценочной деятельности» строго прописаны четкие методы и подходы, которыми должен пользоваться оценщик при составлении отчета.

В независимой оценочной компании «Нова эксперт» специалисты пользуются выверенными алгоритмами, которые соответствуют рекомендациям контролирующих органов. Во всех стандартах работы оценочных компаний установлены подходы, которые используются для составления отчетов об оценке имущества, в том числе и недвижимости:

• Сравнительный;
• Доходный;
• Затратный.

В каждом из этих подходов есть свой набор методов. Выбор того или иного инструмента зависит не от желания оценщика, а от специфики оцениваемого объекта. Если отчет составляется на квартиру в Москве в типовом доме, то максимально эффективно будет использование сравнительного подхода, ведь на рынке недвижимости легко будет найти аналогичный объект со сходными характеристиками. Если же речь идет об оценке уникальных объектов недвижимости, например, объектов исторического или культурного наследия, то сравнительный метод использовать уже не получится, ведь найти на рынке недвижимости информацию о сделках с аналогичными объектами будет практически невозможно. В этом случае оценщик скорее всего применит затратный или доходный подход.

При этом в своем отчете оценщику необходимо будет обосновать, почему он пользовался тем или иным подходом. Только тогда готовый документ будет соответствовать строгим требованиям Федерального стандарта и ФЗ №135 «Об оценочной деятельности».

Отчеты независимой оценочной компании «Нова эксперт» отличает высокий уровень качества. В нашей организации итоговые документы проходят двухступенчатую проверку, и только после этого направляются Заказчикам. Отчеты об оценке недвижимости от компании «Нова эксперт» станут вашим аргументом в судебном споре, их принимают нотариусы и банки, Департамент городского имущества Москвы и органы опеки. Поручив оценку недвижимости «Нова эксперт», вы обретете надежного партнера, который выполнит для вас оценку любого объекта в кратчайшие сроки и на высоком профессиональном уровне.

В своей работе специалисты «Нова эксперт» используют все три подхода, а в некоторых случаях, когда это необходимо, комбинируют их.

Сравнительный подход и его методы

Сравнительный подход применяется в тех случаях, когда вывод о стоимости объекта недвижимости может быть сделан на основе сравнения рыночной стоимости объектов с аналогичными характеристиками. Это закреплено в Федеральном стандарте оценки. В тех же правилах сказано, что оценщику необходимо пользоваться сведениями об уже совершенных сделках. Однако часто информация о сделках с недвижимостью является закрытой и содержится в базах данных, доступ к которым ограничен. В таких случаях специалисты независимой оценочной компании «Нова эксперт» проводят анализ на основе открытых данных о цене предложения.

Чтобы провести качественный анализ рынка недвижимости, необходимо обладать полной информацией об оцениваемом объекте:

• Вид здания;
• Год постройки,
• Технические характеристики, в том числе текущее состояние помещений, необходимость ремонта,
• Наличие и состояние коммуникаций,
• Месторасположение,
• Наличие транспортной, социальной и другой инфраструктуры в непосредственной близости от объекта,
• Этажность, площадь, планировка и другие характеристики.

Грамотный оценщик должен сделать подборку предложений такой недвижимости, которая максимально схожа по своим характеристикам с оцениваемым объектом. Для этого нужно правильно определить сегмент рынка и учесть весь комплекс ценообразующих факторов для релевантного поиска.

Рынок недвижимости в Москве имеет свою специфику, и только опытный оценщик сможет разобраться, какие именно варианты подходят для сравнительного подхода при оценке той или иной недвижимости. В случае ограниченного предложения оценщик может сделать небольшие допущения. Например, если квартира находится на 5 этаже 10-этажного дома, оценщик может взять в подборку сравнения предложения о продаже квартир на 4 или 6 этажах таких же 10-этажных домов. Однако хороший оценщик никогда не включит в свой анализ квартиру, расположенную на 5 этаже 5-этажного дома, так как такое сравнение не релевантно.

Сравнительный подход в оценке объектов недвижимости включает в себя несколько методов. Основными являются сравнительный анализ и моделирование рыночного ценообразования.

Сравнительный анализ, пожалуй, самый эффективный метод, который дает результаты максимально приближенные к объективным.

При моделировании рыночного ценообразования оценщик не просто сравнивает цены предложения на аналогичные объекты, а использует статистические методы, такие как регрессионный анализ, чтобы определить зависимость между ценой продажи и факторами, влияющими на цену. Это позволяет оценщику разработать математическую модель, которая может предсказывать цену оцениваемого объекта на основе его характеристик.

Доходный подход и его методы

Чаще всего этот подход в оценке применяется при определении стоимости коммерческой недвижимости. Специалисту необходимо сделать прогноз предполагаемой прибыли от коммерческого использования данного имущества. Доходный метод в оценке недвижимости строится на 4 основных принципах:

1. Принцип антиципации дохода: Оценка недвижимости основывается на предполагаемом будущем доходе, который может быть получен от объекта. Это включает арендные платежи, доход от продажи или любой другой доход, связанный с недвижимостью.
2. Принцип временной стоимости: Доходы, получаемые от недвижимости, имеют различную стоимость в зависимости от того, когда они будут получены. Доходы, получаемые в настоящем, имеют большую стоимость, чем те же доходы, получаемые в будущем. Поэтому оценка недвижимости учитывает временную стоимость доходов.
3. Принцип риска и доходности: Риск, связанный с инвестицией в недвижимость, влияет на ожидаемую доходность. Чем выше риск, тем выше должна быть ожидаемая доходность. При оценке недвижимости учитывается уровень риска и его влияние на доходность.
4. Принцип конкурентной стоимости: Оценка недвижимости основывается на сравнении с аналогичными объектами на рынке. Это включает сравнение арендных ставок, цен на продажу и других факторов, связанных с доходностью недвижимости.

Оценщик строит свой прогноз как минимум на ближайшие 5 лет. Доходный подход требует от оценщика большого профессионализма и умения учитывать различные дополнительные факторы, которые могут оказывать влияние на конечную цену объекта недвижимости. К таким факторам могут относиться инфляция, операционные расходы, рыночные условия, колебание курса валют, изменения в нормативной правовой базе и законодательстве. Расчет стоимости недвижимости с помощью доходного подхода довольно сложен с технической точки зрения. оценщик проводит операции с большим объемом данных: анализом опыта использования аналогичной коммерческой недвижимости и прогноза на ближайший период.

В доходном подходе применяются следующие методы:

Метод прямой капитализации основан на оценке стоимости недвижимости путем деления ее годового дохода на рыночную ставку доходности. Годовой доход обычно определяется как разница между общими доходами от аренды и операционными расходами. Рыночная ставка доходности определяется на основе анализа сопоставимых продаж недвижимости в данном регионе.

Метод доходной капитализации используется для оценки так называемых доходных домов, например, многосемейных жилых домов, апартаментов или гостиничных комплексов. Он основан на делении годового дохода от коммерческого использования недвижимости на капитализационную ставку, которая учитывает риск и ожидаемую доходность от инвестиций в данном сегменте рынка.

Метод дисконтирования денежных потоков учитывает прогнозируемые денежные потоки. Вероятные доходы от аренды и продажи недвижимости дисконтируются на текущий момент с учетом возможных рисков и стоимости капитала. Этот метод позволяет учесть изменения в денежных потоках и рыночных условиях в течение времени.

Метод арендной ставки учитывает арендную ставку, которую готовы платить участники рынка за подобную недвижимость. Для этого метода необходимо провести анализ сопоставимых арендных ставок в данном регионе и применить их к объекту оценки.

Затратный подход и его методы

Затратный подход оценки позволяет оценить стоимость объекта недвижимости на основе затрат на его строительство или восстановление, учитывая износ, устаревание и другие факторы. Он подходит для оценки следующих типов недвижимости:

• Новых или почти новых объектов недвижимости, для которых нет достаточного количества рыночных данных или сравнимых продаж.
• Специализированных объектов недвижимости, таких как промышленные здания, склады, гостиницы и т. д., для которых сложно найти сравнимые продажи.
• Объектов недвижимости, которые требуют существенных инвестиций в ремонт или реконструкцию.
• Объектов недвижимости, в которых совмещены жилые помещения и коммерческие площади.
• Исторических зданий или объектов на землях с ограниченным использованием.

Оценщику, который прибегает к помощи затратного метода, предстоит выяснить, какие вложения необходимо сделать, чтобы получить объект недвижимости с аналогичными характеристиками. Для этого специалист может использовать широкий набор методов:

1. Метод замены стоимости определяет стоимость замены объекта недвижимости новым объектом с аналогичными характеристиками и функциональностью. Оценщик учитывает стоимость строительства, затраты на землю, профессиональные услуги и другие затраты.
2. Метод восстановительной стоимости определяет затраты на восстановление объекта после его полного или частичного разрушения. Оценщик учитывает стоимость восстановления здания, инженерных систем, отделки и других элементов.
3. Метод стоимости воспроизводства помогает определить стоимость воспроизводства объекта недвижимости с учетом текущих цен на строительные материалы и услуги. Оценщик учитывает текущие цены на стройматериалы и работы, затраты на землю и др.
4. Метод стоимости замены помогает определить стоимость замены объекта недвижимости абсолютно новым объектом с аналогичными характеристиками, исходя из текущих цен на строительные материалы и услуги.
5. Метод стоимости реконструкции определяет стоимость модернизации или изменения существующей структуры.

В каждом из этих методов оценщик учитывает различные факторы, такие как стоимость строительных материалов, стоимость рабочей силы, стоимость земли и другие затраты.