Зачем нужна оценка жилья при покупке в ипотеку и где ее заказать?

Выдавая ипотечный кредит, банк тщательно изучает не только личность и платежеспособность заемщика, но и объект, под залог которого передаются заемные средства, требуя обязательно провести оценку приобретаемого жилья.

Покупатели, впервые сталкивающиеся с ипотекой, часто не понимают, почему в качестве оценки нельзя использовать стоимость квартиры, указанную в объявлении о ее продаже или мнение агента по недвижимости.

Дело в том, что рыночная цена жилья должна быть обоснована объективными факторами, а не только тенденциями в сфере недвижимости. В противном случае банк не будет уверен в ликвидности объекта и скорее всего, откажет в кредите.

Зачем нужна оценка квартиры

Отчет об оценке, необходимый для покупки квартиры в ипотеку, выполняет сразу две функции:

1. позволяет покупателю убедиться в том, что цена объекта не завышена и соответствует среднему уровню цен на рынке недвижимости;
2. воспринимается банком как подтверждение того, что объект, выступающий гарантией выплаты кредита, является ликвидным, и в случае его продажи для погашения ипотеки его стоимость покроет сумму выданного заемщику кредита.

Важно понимать: если вам предварительно одобрена ипотека, это еще не означает того, что банк готов выдать деньги под залог выбранной вами квартиры. Чтобы получить кредит, нужно предоставить в банк специальный отчет об оценке недвижимости, изучив который, менеджеры и примут окончательное решение о выдаче кредита.

Кто может оценить квартиру для ипотеки

Поскольку и будущий залогодержатель (банк), и будущий собственник квартиры заинтересованы в том, чтобы узнать реальную стоимость недвижимости, оценка таких объектов проводится на профессиональной основе в рамках ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Сегодня оценщик должен соответствовать следующим требованиям:

• иметь регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя или быть сотрудником оценочной компании;
• наличие профильного высшего образования;
• членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
• наличие действующего полиса страхования гражданской ответственности.

Устанавливая такие требования, законодатель хотел, чтобы оценка осуществлялась опытными и профессиональными специалистами была достоверной и соответствовала реальному положению дел на рынке недвижимости.

Где искать оценщика

Объявлений с предложением оказания соответствующих услуг сейчас великое множество. Но как понять, каким из них стоит доверять? Во-первых, убедитесь, что выбранный вами оценщик соответствует требованиям, указанным выше, и имеет образование, членство в СРО и полис страхования ответственности.

Во-вторых, найдите отзывы о выбранном вами специалисте, чтобы заранее составить представление о нем. В-третьих, внимательно читайте договор перед тем, как подписать его, и предельно конкретно формулируйте задачу, заказывая оценку недвижимости.

Компания «Нова Эксперт» гарантирует всем клиентам качественное составление отчетов об оценке квартир, домов, дач с соблюдением всех норм действующего законодательства. Наши оценщики сотрудничают с крупнейшими банками РФ и имеют большой опыт профессиональной деятельности.

Как выбрать оценщика

Ответ на вопрос зависит от того, в каком банке вы оформляете ипотеку. Ряд кредитных организаций рекомендует заемщикам обращаться к аккредитованным у них оценщикам, список которых всегда можно найти на сайте банка или получить у менеджера, сопровождающего выдачу ипотеки. Другие же банки никак не ограничивают своих клиентов в выборе специалиста, который составит заключение об оценке приобретаемой квартиры.

Выбирая компанию или индивидуального предпринимателя, которым вы поручите составление отчета, учитывайте следующие факторы:

• условия и сроки выезда оценщика на объект;
• срок составления отчета (оптимально, если он не превышает 4-5 рабочих дней с момента осмотра квартиры);
• стоимость отчета и количество экземпляров, входящих в эту сумму (велик риск, что за каждую копию отчета с вас возьмут дополнительную плату в размере от 500 рублей).

Хотите быть уверенными, что выбрали лучшего специалиста? Позвоните в несколько компаний и сравните предложенные вами условия. Обратившись в компанию «Нова Эксперт», вы сможете по телефону узнать всю информацию о стоимости, сроках и порядке изготовления отчета об оценке квартиры.

Наш опыт подсказывает, что в какой бы банк вы ни обратились, в любом из них отдадут предпочтение оценке, составленной специалистом, имеющим большой стаж работы и работающим в крупной надежной компании. Главная причина этого – высокая точность и достоверность отчетов, выполненных такими оценщиками, что важно как для банка, так и для получателя ипотечного кредита.

Факторы, влияющие на оценку квартиры

При составлении отчета оценщик изучает реальное положение дел на рынке недвижимости, актуальный уровень цен на нее, а также индивидуальные характеристики квартиры.

Пожалуй, самое важное, что влияет на стоимость объекта, – это место его расположения. Так, новостройка в густонаселенном старом районе города, окруженная домами, построенными 70 лет назад, будет стоить гораздо дешевле аналогичного жилья в современном районе города с хорошо развитой инфраструктурой.

Очень важно правильно оценить технические характеристики многоквартирного дома, в котором расположена квартира. Так, если дом признан аварийным или планируется к сносу в ближайшие 20 лет, ликвидным такой объект признать нельзя, соответственно шансы на одобрение ипотеки практически равны нулю.

При оценке дома специалист учтет такие его характеристики, как:

• этажность и год постройки;
• наличие лифта и мусоропровода;
• год проведения последнего капитального ремонта;
• состояние подъездов и придомовой территории;
• наличие парковки и удаленность дома от основных магистралей и остановок общественного транспорта.

После этого оценщик приступит к изучению особенностей квартиры. На ее стоимость могут повлиять такие факторы, как:

• площадь, особенности планировки и количество комнат;
• этаж, на котором находится квартира;
• общее состояние квартиры и качество ремонта в ней;
• тип напольных покрытий и отделки стен;
• наличие коммуникаций и их состояние.

Опытный оценщик обязательно изучит предложения о продаже аналогичных квартир и учтет уровень цен при составлении отчета для банка. Важно, чтобы подбор таких объектов осуществлялся максимально точно, поскольку стоимость квартир в монолитном доме значительно отличается от цен на аналогичное жилье в панельном доме.

Кроме того, цена жилья существенно колеблется в зависимости от его этажа. Так, на первых этажах квартиры стоят обычно на 5-10 % ниже рынка. Жилье на последних этажах тоже стоит дешевле аналогов, расположенных в середине дома, но размер дисконта не превышает обычно 2-3%.

Методика оценки и виды стоимости квартиры

Чаще всего оценщики получают сведения об актуальном уровне цен на жилье с сайтов, на которых размещаются объявления о продаже недвижимости. В качестве дополнительного источника могут использоваться порталы крупных агентств недвижимости и сайт «Бюллетень недвижимости».

Выбранную методику оценки специалист должен письменно обосновать в подготовленном им отчете. Наш опыт показывает, что это существенно повышает уровень доверия банка к оценке, представленной потенциальным заемщиком по кредиту.

При составлении отчета оценщик определяет и указывает как рыночную, так и ликвидационную стоимость жилья, поскольку разница между этими показателями может достигать нескольких миллионов, что существенно влияет на принятие банком решения об одобрении объекта.

Что такое рыночная стоимость

Это цена, за которую аналогичные квартиры продают на рынке в условиях продажи без спешки, то есть при обычном положении дел и состоянии экономики.

Что такое ликвидационная стоимость

Этот показатель рассчитывается по специальным формулам, учитывающим эластичность покупательского спроса, состояние экономики, политическую обстановку и ряд других важных факторов.

Зачем знать ликвидационную цену жилья? Этот показатель актуален для банка, поскольку показывает, сколько денег можно будет выручить в случае срочной продажи объекта на случай образования задолженности по ипотеке.

Заемщик тоже заинтересован в том, чтобы знать реальную ликвидационную цену жилья. В случае, если он не сможет выплатить кредит, банк реализует объект именно по его ликвидационной стоимости, а после – вернет заемщику вырученную от этого сумму за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту.

В какой форме выдается отчет об оценке

Отчет всегда составляется в письменном виде, при этом его срочная печать на бумажном носителе необязательна: в последнее время банки все чаще прибегают к электронному документообороту, что удобно для всех участников ипотечной сделки. Но все же после заключения сделки банки обычно хранят отчет об оценке в распечатанном виде – на случай, если потребуется срочная продажа объекта из-за наличия долга по ипотеке.

Документ имеет несколько разделов, к нему должны быть приложены реальные фотографии оцениваемой квартиры. Общий объем отчета обычно составляет не менее 30-35 листов – разумеется, если он составлен опытным оценщиком, соблюдающим все требования закона и банка, предъявляемые к таким документам.

В отчете указываются технические характеристики дома и подробно описывается место его расположения, этажность квартиры, ее площадь и вид ремонта.

Указывая стоимость объекта, оценщик должен обосновать ее, указав, какой методикой он пользовался и почему. В противном случае банк не сможет признать отчет достоверным и актуальным и не одобрит выдачу ипотеки для приобретения такой квартиры.

Документ подписывается оценщиком, который его составлял и обязательно прошивается. К нему также прикладывается перечень приложений, в числе которых обычно – правоустанавливающие и технические документы на квартиру и фотографии жилого помещения.

Можно ли изменить оценку квартиры?

Некоторые оценщики, не стесняясь, предлагают клиентам составить отчет с любой удобной им стоимостью квартиры. Наши специалисты делают упор на достоверность и актуальность отчета, дорожа своей репутацией и репутацией компании «Нова Эксперт».

При этом мы всегда готовы обосновать определенную нами стоимость квартиры и гарантировать заказчику и банку ее актуальность и обоснованность

Наши сотрудники всегда готовы выслушать пожелания и рекомендации наших клиентов. При заказе оценки вы сообщите оценщику основные детали будущей сделки, важные на ваш взгляд характеристики квартиры и другие обстоятельства, которые могут повлиять на составление отчета. Такая информация поможет нашему сотруднику правильно выбрать методику оценки и обосновать применение как понижающих, так и повышающих коэффициентов к стоимости квартиры.

Заказать отчет можно, обратившись в «Нова Эксперт» по телефонам, размещенным на сайте компании. Нам доверяют десятки банков и агентств недвижимости. Станьте нашим клиентом, чтобы лично убедиться в нашем профессионализме и точности оценки недвижимости для ипотеки!