Оценка объектов недвижимости: какие есть нюансы

Оценка объектов недвижимости

При проведении сделки с покупкой квартиры или с продажей земельного участка каждая из участвующих сторон заинтересована в получении полной и беспристрастной информации о стоимости продаваемого или приобретаемого объекта. Получить объективные сведения можно, обратившись к соответствующему специалисту.

Оценщиком может выступать лицо, вступившее в профильное СРО и заключившее договор страхования ответственности за финансовые убытки в установленном порядке.

Чаще всего, заказчики обращаются в оценочные организации, поскольку это самый надежный вариант. У частнопрактикующего специалиста могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, мешающие своевременно выполнить работу (например, внезапная болезнь), в организации работает штат сотрудников, поэтому такие накладки исключены.

Надежная компания, специализирующаяся на оценке имущества, обязана:

  • придерживаться федеральных стандартов оценки (ФСО), а также других нормативных актов;
  • предотвращать материальные потери третьих лиц из-за нарушения договорных обязательств путем страхования;
  • обеспечивать исполнение всех обязательств по договору, предоставляя банковские гарантии;
  • обеспечить сохранность предоставленных документов;
  • сохранять информацию, предоставленную на условиях конфиденциальности.

В то же время компания имеет право расторгнуть договор, заключенный с заказчиком на проведение оценочных работ, если тот не обеспечит передачу необходимой информации и документации.

Что именно оценивает оценщик?

Задача оценщика определить стоимость объекта недвижимости. Вот некоторые виды:

  • Рыночная. По определению понятно, что это цена, определяемая условиями рынка. Этот параметр необходимо знать обеим сторонам, участвующим в сделке с недвижимостью, несмотря на то, что цели у них разные: продавцу важно не продешевить, а покупателю – не переплатить. Определяется путем поиска аналогичных объектов и расчета средней по рынку цены. На этот парламент влияет множество факторов – расположение объекта, его площадь, планировка, внутренняя отделка и пр.
  • Кадастровая. Кадастр – это государственный реестр, в который заносятся полная информация об объектах недвижимости, включая их стоимость. Это ценность объекта с точки зрения государства. Устанавливается путем массовой оценки, то есть все квартиры одинаковой площади в одном жилом корпусе будут иметь одинаковую кадастровую стоимость, независимо на качества ремонта в каждой из них.
  • Ликвидационная. Это самая низкая стоимость, как правило, она ниже рыночной на 20-25%. По сути, это цена, по которой недвижимость можно реализовать в минимальные сроки. Чаще всего, при расчетах принимается срок не более 2 месяцев.
  • Инвестиционная. Это цена, определяемая для конкретного покупателя, желающего приобрести имущество с целью извлечения дохода. Этот вид стоимости выше рыночной, поскольку учитывается возможная прибыль, полученная с объекта.

Участники сделки с недвижимым имуществом могут прибегать к услугам оценщика на добровольной основе с целью получения объективной оценки. Но в некоторых случаях проведение процедуры оценки – это обязательное условие. Например, при оформлении залогового кредита, банк без получения оценочного отчета не станет рассматривать заявку.

В каких случаях нужно обращаться к оценщику?

Заказ оценки недвижимости необходим:

  • При оформлении ипотечного займа. Без оценки приобретаемого объекта банк не примет документы, так как стоимость влияет на сумму предоставляемого кредита и размер первоначального взноса.
  • При оформлении любых сделок с жильем и коммерческими зданиями. В этом случае оценка не обязательна, но желательна, причем обеим сторонам, профессиональное определение стоимости позволяет согласовать условия сделки.
  • При получении залогового кредита под недвижимое имущество. Документ об оценке требует банк, чтобы выяснить, на какую сумму он может рассчитывать, если заемщик перестанет выплачивать кредит.
  • При проведении реорганизации организаций.
  • При судебных тяжбах, в качестве доказательства правоты той или иной стороны. Например, если покупатель подает иск, что его обманули, продав квартиру по сильно завышенной цене.

Услуги оценщика могут потребоваться и в других ситуациях, например, при разделе наследства, дарении квартиры и пр.

Мы рады вам помочь

Наши специалисты готовы помочь в решении любого вашего вопроса об оценке. Свяжитесь с нами любым удобным способом или оставьте заявку — мы ответим. Бесплатная консультация!

Как проходит процедура?

На первом этапе заказчику стоит выбрать надежного оценщика. Обращайтесь только в проверенные компании, например, в компанию «Нова Эксперт». Процедура состоит из нескольких последовательных этапов.

Определение целей

Определившись с выбором оценщика, заказчику необходимо объяснить цели проводимой оценки. Как правило, частные заказчики обращаются в оценочные компании, планируя оформить ипотеку.

Как подготовиться к визиту оценщика? Прежде всего, подготовьте помещение. Учтите, что при осмотре специалист будет делать снимки, и эти фото позже будут включены в отчет. Поэтому постарайтесь навести порядок.

Подготовьте все необходимые документы. Необходимо иметь под рукой:

  • Документ о госрегистрации права собственности на объект либо документ, на основе которого данное Свидетельство выдается (например, договор купли-продажи);
  • Технический паспорт с приложенными поэтажным планом и экспликацией.

Также для составления отчёта оценщику потребуется записать личные данные заказчика, его ФИО, адреса, телефоны.

Во время визита оценщика подробно отвечайте на его вопросы об объекте оценки, чем больше информации будет предоставлено, тем точнее будет результат.

Договор

Следующий шаг после постановки задачи – это составление и подписание договора. Прежде чем подписывать любой документ, ознакомьтесь с ним. Правильно составленный документ должен содержать следующие пункты:

  • цель работ (например, оценка для оформления ипотечного кредита);
  • описание оцениваемого объекта, по которому можно этот объект идентифицировать;
  • вид стоимости, которую планируется определить;
  • дату процедуры;
  • цена услуг;
  • сведения об исполнителе: подтверждение страхования его гражданской ответственности, наименование и место нахождения СРО, в котором состоит оценщик;
  • применяемые стандарты оценочной деятельности;
  • основание для наступления дополнительной ответственности исполнителя (если он предлагает услуги, как частное лицо) или организации, в которой он работает;
  • сведения, подтверждающие независимость оценочной организации и самого оценщика.

Стоимость услуг зависят от поставленных задач. Прайс с указанием цен оказываемых услуг размещен на сайте компании «Нова Эксперт».

Осмотр и сбор информации

После подписания договора специалист приступает к работе. Он собирает информацию об оцениваемом объекте, проводит осмотр, делает фото, проверяет, соответствует ли реальная планировка с планом БТИ. Если будут выявлены дефекты, то они фиксируются.

В процессе сбора информации оценщик задает заказчику вопросы, касающиеся оцениваемого объекта. Отвечать на них необходимо правдиво, чтобы потом не появилось несоответствий.

Расчеты

Существует несколько методов оценочных расчетов. Как правило, в качестве основного выбирается сравнительный метод, а в дополнение используется еще один или два других. Такой подход позволяет получить максимально точные результаты.

Все используемые для расчетов формулы оценщик в обязательном порядке вносит в отчет, чтобы можно было в любой момент проверить правильность выполненных расчетов.

Учет условий

При проведении оценки необходимо учитывать множество нюансов, которые оказывают влияние на цену. Учитывая эти нюансы, оценщик применяет повышающие или понижающие коэффициенты.

Пример: проводится оценка трехкомнатной квартиры, расположенной в центре города. При этом в данный момент на рынке представлены аналогичные квартиры, но расположенные в отдаленных районах. В этом случае используется сравнительный метод с применением повышающего коэффициента, поскольку недвижимость в центре стоит дороже.

Второй пример: при проведении оценки выясняется, что квартира продается без отделки. При этом для сравнения цены были взяты аналогичные квартиры, но с уже сделанным хорошим ремонтом. В этом случае прибегают к использованию понижающего коэффициента.

Отчет

Результат проведенной работы – оценочный отчет. Это важный документ, поэтому он должен быть правильно оформлен. Отчет должен содержать:

  • порядковый номер;
  • число, месяц и год составления;
  • обоснование выполнения работы;
  • личные данные исполнителей, проводивших оценку, ФИО (полностью), контакты, информация о профильном СРО, в котором состоит оценщик;
  • полное описание обследованного объекта;
  • если оценивается собственность юридического лица, указываются реквизиты организации-собственника и балансовая стоимость актива, представленного для оценки (при её наличии);
  • ФСО, применяемые для определения стоимости;
  • список учтенных данных, список источников, из которых получена информация, допущения, используемые при выполнении работы;
  • последовательность выполненных расчетов, итоговая стоимость, а также пределов применения результата;
  • перечень документов, которые оценщик использовал в своей работе для определения характеристик оцениваемого объекта;
  • другие сведения, которые, по мнению оценщика, могут иметь значение для полноты картины.

Предоставленный отчет должен быть четким, формулировки не должны допускать двусмысленного толкования.

Документ распечатывается или предоставляется на электронном носителе. Если это традиционный вариант на бумаге, то каждая страница нумеруется, затем документ прошивается. На последнем листе отчета исполнитель ставит подпись. Если оценку проводила группа, то каждый участников ставит подпись. Подписи скрепляются печатью.

Если отчет предоставляется на электронном носителе, то он скрепляется усиленной электронной подписью.

Как найти оценщика?

Заказчик имеет право самостоятельно выбирать организацию для проведения процедуры оценки. При обращении обязательно проверьте законность работы компании, обратите внимание на длительность работы и почитается отзывы. «Нова Эксперт» – надежная компания с хорошей репутацией и широким спектром услуг проведет оценку любых объектов в кратчайшие сроки.

Дата публикации: 16.01.2023

Поделиться ссылкой:

Ответственный за данное направление
Каландия Лука